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Miet- und Eigentumsrecht
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Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag – was ist erlaubt? PDF Drucken
Sonntag, den 07. März 2010 um 23:10 Uhr

Klauseln in Mietverträgen, die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses (sog. Endrenovierungsklauseln) auferlegen, sind nicht selten Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Mit der Wirksamkeit derartiger Klauseln hat sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) in den vergangenen Jahren zu beschäftigen gehabt. Zahlreiche Klauseln wurden für unwirksam erachtet. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter stellt sich daher die Frage: Was ist erlaubt?

 

Meist verwenden Vermieter Formularmietverträge - und damit Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) - die entsprechende Klauseln enthalten. Solche Formularklauseln sind nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

 

Eine derartig unangemessene Benachteiligung des Mieters wird z.B. dann angenommen, wenn die Klausel einen "starren" Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung, enthält („Küche und Bad sind nach 3 Jahren, die übrigen Räume nach 5 Jahre zu renovieren.“). Insoweit sind auch eine Vielzahl von Klauseln unwirksam, die eine quotenmäßige Beteiligung des Mieters an den Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall vorsehen, dass bestimmte Zeiträume seit Mietbeginn oder Durchführung der letzten Schönheitsreparatur noch nicht abgelaufen sind (sog. Abgeltungsklauseln). Derartige Abgeltungsklauseln sind jedenfalls dann unwirksam, wenn sie eine unveränderliche Quote – orientiert am Fristenplan der Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen – festlegen, ohne diese Regelung mit Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Mietende einzuschränken (BGH, Versäumnisurteil v. 05.04.2006 - VIII ZR 106/05).

 

Unzulässig ist auch eine Klausel, die dem Mieter während der Mietzeit auferlegt, die Mieträume in einer vorgegebenen Farbe zu streichen (sog. Farbwahlklausel), denn hierdurch ist der Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt (BGH Urt. v. 18.02.2009 - VIII ZR 166/08; BGH, Urt. v. 20.01.2010 – VIII ZR 50/09). Klauseln, die die Farbwahl nach Ende der Mietzeit bestimmen, wurden aber für zulässig gehalten (BGH, Urt.v. 22.10.2008 – VIII ZR 283/07). Eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist ferner insgesamt unwirksam, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen (BGH Urt. v. 18.02.2009 - VIII ZR 210/08).

 

Eine rechtsunwirksame Endrenovierungsklausel im Mietvertrag kann für den Vermieter nach einem Urteil des BGH v. 27.05.2009 (VIII ZR 302/07) überdies teuer werden, wenn der Mieter auf Grund dieser Klausel Schönheitsreparaturen vornimmt. In diesem Fall stehen diesem gegen den Vermieter Erstattungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Erst kürzlich hat der BGH zudem entschieden, dass der Mieter vom Vermieter eine Erklärung darüber verlangen kann, ob der Vermieter ihn aus einem Formularmietvertrag, der möglicherweise unwirksamen Klauseln über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält, in Anspruch nehmen will. Gibt der Vermieter eine entsprechende Erklärung nicht ab, kann der Mieter negative Feststellungsklage erheben (BGH, Urt. v. 13.01.2010 - VIII ZR 351/08).

 

Es kann auch vorkommen, dass eine unwirksame Formularklausel mit einer wirksamen Individualabrede zusammentrifft. Der BGH hat hierzu entschieden, dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll (individuell) vereinbarte Endrenovierungsklausel nicht deshalb unwirksam ist, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält (BGH, Urt. v. 14.01.2009 - VIII ZR 71/08). Das Zusammentreffen einer unwirksamen Formularklausel mit einer wirksamen Individualabrede bewirke nicht das Unwirksamwerden beider Klauseln. Die individuell formulierte Klausel unterliegt nicht der Inhaltskontrolle des § 307 BGB.

 

Kommentar: Ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, hängt von vielen Faktoren ab, doch darf sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Viele Klauseln über Schönheitsreparaturen sind aufgrund obiger Kriterien unwirksam. Mietern und Vermietern kann daher nur angeraten werden, ihren Mietvertrag dahingehend zu überprüfen, um sich später Streitigkeiten und Kosten zu ersparen.

 
Wohnung leer - und die Kosten? PDF Drucken
Mittwoch, den 25. März 2009 um 11:54 Uhr

Grundsätzlich ist es schön, Eigentümer zu sein.

Aber auch eine leer stehende Wohnung kostet Geld. Und dies gleich in zweierlei Hinsicht. Zum Einen fallen Nebenkosten und Rücklagen an, zum Anderen hält auch der "Fiskus" seine Hände auf - zum Beispiel wegen der Grundsteuer.

Steht jedoch eine bisher selbstgenutzte Wohnung längere Zeit leer, können die laufenden Kosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Dies bedingt jedoch gewisse Voraussetzungen:

Es müssen Versuche nachgewiesen werden, dass Mieter gesucht wurden. Dies kann mittels Annoncen geschehen. Natürlich müssen diese Bemühungen auch erfolglos geblieben sein.

Allerdings genügt für den Nachweis nicht das zwei bis dreimalige annoncieren. Eine regelmäßige Schaltung von Inseraten müssen Sie nachweisen können.

Gleichfalls besteht die Möglichkeit einen Antrag auf Minderung der Grundsteuer zu stellen. Hierbei können Sie bis zu 50 % der Grundsteuer sparen. Bei wem Sie den Antrag stellen müssen, erfragen Sie bitte bei Ihrer zuständigen Gemeindeverwaltung, da dies in den Bundesländern unterschiedlich gehandhabt wird.

 
Der Energiepass ist Pflicht PDF Drucken

Ab dem 01.7.2008 müssen Vermieter ihren Mietinteressenten einen Energiepass vorlegen. Hieraus soll der Mieter den Energieverbrauch der Wohnung erkennen. In Anbetracht der stets steigenden Energiekosten kann dies ein ausschlaggebender Grund eines potentiellen Mieters sein, sich für eine Wohnung zu entscheiden.

Der Energieausweis stellt für den Mieter jedoch keine Grundlage für eine Mietminderung auf Grund zu hoher Energiekosten dar.

Selbst bei Altbauten besteht keine gesetzliche Verpflichtung, bestimmte Energiewerte einzuhalten. Deshalb haben Mieter nur auf Grund des Energiepasses auch keinen Anspruch auf Modernisierung der Wohnung.

Der Energiepass muss grundsätzlich bei Neubeginn eines Mietverhältnisses vorliegen.

Jeder Vermieter sollte sich jedoch im Klaren darüber sein, dass bei Nichtvorliegen des Energiepasses ein Bußgeld bis zu 15.000 EUR fällig werden kann.